PERI III Montencinar
¿En qué estado estamos? (Parte II)
En el artículo anterior que publicamos (puedes leerlo aquí), contamos que el PERI-III está pendiente del informe de los SS.TT municipales en el que enumeren todos los cambios que son necesarios para continuar con el Proyecto de Reparcelación.
Durante el pasado año 2022, las cosas se empiezan a agilizar en el Ayuntamiento en cuanto al PERI-III se refiere, pues adelantándose a uno de los requisitos que desprenderá el informe de los técnicos municipales (que obedece a su vez a uno de los requisitos planteados en el informe Arnaiz), encargó a Tolmo Topografía un levantamiento topográfico para paralelizar el trabajo y reducir los tiempos de tramitación del tan estancado Plan.
Resultados del Levantamiento Topográfico
Tras la publicación de los resultados, hemos elaborado un tabla resumen (que puedes descargar aquí) donde se pueden comparar las medidas del catastro con las del levantamiento. De esta comparativa, se pueden obtener algunos datos interesantes de los mismos, como por ejemplo:
- Las medidas del levantamiento y el catastro coinciden únicamente en 1 de las 803 parcelas del ámbito
(ni el 1% de las parcelas están bien medidas)
- Hay 508 parcelas con más metros de los que dice el catastro (62,76%)
- Mientras que hay 294 que tienen realmente menos metros (36,61%)
- La diferencia (por exceso o por defecto) es de unos 30 m2 de media
- La moda (el valor más repetido) es de unos 11 m2
Estas diferencias, aunque sean de un solo metro, provocan que no se cumpla entre los vecinos el principio de equidistribuición de cargas y beneficios que a un Proyecto de Reparcelación se le espera, y que establece que cada vecino pague de acuerdo a su participación en la obras.
La participación de cada titular, se ve representada sumando los metros cuadrados de todas sus parcelas dentro del ámbito del PERI-III, por eso, además de que lo exige la ley, es tan importante que las medidas sean correctas: Para que cada vecino tenga la asignación de acuerdo a sus metros reales.
Habrá vecinos que les disguste descubrir que tienen parcelas más pequeñas de lo que creían, pero les alegrará saber también que pagarán menos por las obras. En el otro lado, más numeroso, ocurre lo contrario: No les gustará saber que deberán pagar más, pero también es cierto que sus parcelas ahora también tienen más valor al ser realmente más grandes.
En ese segundo grupo se encuentra, por ejemplo, Mara, nuestra número uno, que sospechaba que su parcela era más grande de lo que decía el catastro y tras la revisión del levantamiento ha confirmado que tiene metros de más y que, por tanto, le tocará abonar varios miles de euros más en su cuota de la urbanización. No obstante, a pesar de este hecho, nunca ha cejado en su empeño de que cada vecino pague exactamente lo que de verdad le corresponde.
Por último, y no menos importante, no hay que olvidar que las mediciones reales no solo influyen en los tamaños de las parcelas, si no también en el de los viarios y las calles que tienen que canalizar infraestructuras tan necesarias en la zona como el alcantarillado.
Llevándolo a un ejemplo cotidiano: Si en el cuarto de baño de nuestro hogar tenemos un hueco de 1 m para la ducha y compramos un bañera de 2 m por que lo ponía un papel (sin medir), descubriremos que nos sobra la mitad y que hemos gastado el doble, porque ahora hay que comprar otra de 1 m.
Pues exactamente lo mismo pasa con el Proyecto de Urbanización: Si suponemos que una calle mide 8 m de ancho, y luego resulta que son 4 m en realidad, habrá problemas para realizar dichas canalizaciones, o se gasta más de lo que sería necesario o no se compra el material suficiente, etc.
¿Por qué no coinciden las medidas del registro con la realidad física?
No se puede saber con exactitud, pero las razones serán diversas y entre ellas es posible que estén los errores humanos y la tecnología y técnicas de medición de la época.
Hay que tener en cuenta que los inicios de la colonia Montencinar se remontan a hace medio siglo, cuando entonces no disponían de los aparatos ni de los avances tecnológicos que hoy en día tenemos y que permiten realizar mediciones con mucha más precisión que entonces.
También se da que, al principio, ninguna parcela tenía sus linderos vallados o con cerramientos, lo que propiciaría que algunos de ellos se vieran desplazados del sitio original del cual se tomaron las mediciones.
Por otro lado, debido al coste que tiene, el ciudadano común no suele contratar un levantamiento al comprar una parcela para comprobar el tamaño y de buena fe confía en que los datos son correctos
Bueno, pero ¿Y por qué tampoco coinciden con las del catastro, que se les espera más fiabilidad?
De nuevo, no hay una respuesta concreta, pero seguramente también se atribuya a errores humanos, las técnicas de medición y las tecnologías usadas para ello
Cuando se realizan medidas mediante imágenes aéreas (vuelos en avión, helicoptero, drones, etc) en la precisión de las capturas influye la altura desde la que se toman: Cuanto menos altura tome el objeto volador, más precisión se obtiene, pero también menos campo de visión captura en cada imagen. Mientras que a más altura, las imágenes abarcan más espacio a cambio de ceder precisión a medida que se aumenta la altura
El catastro obtiene las mediciones realizando vuelos (helicóptero, avión, etc) en los que obtiene unas fotos especiales del terreno llamadas ortofotos, que luego permiten estimar con gran precisión las distancias y medidas a partir de ellas como si de un plano se tratara. No obstante, hay que tener en cuenta que por seguridad, una avioneta o helicóptero no puede volar muy bajo o cerca de los edificios, además de que entre vuelo y vuelo, pueden pasar varios años, por lo que toma tiempo hasta que el catastro actualiza la información de oficio.
Por otro lado, el levantamiento topográfico ha sido tomado en tierra con niveles ópticos y con drones, lo que permite sacar fotos aún más precisas que las ortofotos del catastro.
Esto concuerda con que el error más típico (moda) sea de 11 m2, indicando que el catastro tiene desde luego medidas más cercanas a la realidad que las del registro, pero aun asi no son las exactas.
Si era tan evidente que las medidas estaban mal, ¿Por qué no se ha realizado el levantamiento antes?
La elaboración del proyecto ha sido una continua huida hacia adelante por parte del Ayuntamiento.
Primero empiezan estableciendo en el PERI-III:
Mientras que inexplicablemente, en el Proyecto de Reparcelación aparece:
Además de incluir otro párrafo en el que, consciente de la disparidad y poca fiabilidad de las medidas utilizadas, descarga sobre los vecinos toda la responsabilidad (y los gastos que conlleva) de subsanar los errores que hubiera, convirtiendo un paso obligatorio en opcional cuando a un legislador se le presume objetividad y veracidad.
Para el Ayuntamiento era más sencillo (y barato) que cada vecino le hiciera el trabajo, y que se ejecutaran 802 levantamientos topográficos en lugar de uno solo para todo el ámbito y cumplir la ley