El Proyecto de Reparcelación de Montencinar o la Máquina de Expoliar a los vecinos
La sentencia judicial anula el Proyecto de Reparcelación tras destapar un inflado artificial del precio del suelo que imponía, una vez más, sobrecostes millonarios a los vecinos.
18/10/2026El pasado mes de septiembre conocimos la noticia de la anulación del Proyecto de Reparcelación de Montencinar, pero dejamos pendiente entrar al detalle de las conclusiones que vierte el juez en la sentencia y que revelan con mucha claridad el atraco de guante blanco que el Ayuntamiento pretendía perpetrar contra los vecinos de Montencinar.
Por ello, en esta segunda entrega vamos a desmenuzar este segundo fallo judicial y las consecuencias que tendría si este despropósito de Proyecto siguiera adelante, para que los vecinos sean plenamente conscientes del misil que han esquivado y porque esta sentencia es tan importante para ellos a pesar de no ser firme aún.
Las cuentas pendientes del primer juicio
Recapitulando rápidamente, dijimos en el artículo dedicado a la sentencia de 2025 que quedaron los siguientes 3 puntos sin juzgar:
- Cálculo erróneo de las tasaciones y valoraciones del suelo
- Indemnizaciones entre propietarios por variación de edificabilidad en las parcelas
- Superficies de las parcelas usadas para los cálculos no se corresponden con las medidas reales de las mismas
El primer punto ha resultado ser clave para anular el Proyecto de Reparcelación. La manera inadecuada de calcular el precio que se le da al suelo ha hecho totalmente inválido el reparto de costes. Y este dato es muy importante, porque ese mismo precio se usará, entre otras cosas, para determinar cuántos millones recibirá el Ayuntamiento por la cesión obligatoria del 10%.
Lo que veremos durante el siguiente análisis, es que en todos los casos el Ayuntamiento llevó al extremo la interpretación de la Ley acerca del “suelo urbano no consolidado” (misma doctrina que aplica para exigirles que vuelvan a pagar la red de agua), y casualidad o no, todos los “errores” cometidos en el proyecto, siempre han acabado resultando muy perjudiciales para los vecinos a la vez que millonariamente beneficiosos para el Ayuntamiento.
Montencinar: Un erial para patatas muy rentable
El primer fallo del Ayuntamiento consiste en tratar a Montencinar como si fuera un campo virgen, totalmente vacío, ignorando completamente que más del 70% de las parcelas se encuentran edificadas y habitadas, con licencias legales que ellos mismos han estado concediendo durante 50 años hasta 2011 con el inicio del expediente reparcelatorio.Eso es exactamente lo que hicieron en el Proyecto cuando calcularon el precio del suelo, al interpretar que estaba “en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física.“ [art.22 del Regl. de Valoraciones de la Ley del Suelo]. Y entonces, ¿Cómo es posible que se catalogue el suelo de Montencinar como vacío, en ruinas o lo que es peor, con casas ilegales, si la realidad es justo la contraria? La «trampa legal» con la que el Ayuntamiento pretende justificar sus cálculos consiste en alegar que, al tratarse de una reparcelación, es obligatorio valorar el suelo como si estuviera vacío [art. 27 RVLS]
Y aquí es donde viene el varapalo del juez, el cual dice que, en una urbanización con este grado de consolidación, reconocida incluso en el propio Proyecto por el Ayuntamiento, no puede tratarse ni tasarse el precio del suelo como si partiera totalmente de cero. Y que en su lugar se debería haber aplicado el art. 23, pensado para “cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación”. El juez considera esto una interpretación totalmente incorrecta de las reglas del juego y no un simple error de cálculo que se pueda corregir fácilmente. Por consiguiente, anula por completo el Proyecto de Reparcelación ya que no garantiza un reparto de costes justo.
Constructores que hacen casas por amor al arte
Además, el atropello no queda aquí, porque el remate llega cuando se demuestra también que cuando calculaban ese valor del suelo, se les “olvidó” tener en cuenta el beneficio de la contrata en los gastos de construcción (de entorno al 19%). Este otro “desliz” que puede parecer inocente, en realidad infla artificialmente de nuevo el precio del suelo y por consecuencia, los costes a pagar por los vecinos de manera brutal.
Para verlo con mejor perspectiva, simplemente repetimos los cálculos del Proyecto incluyendo este coste “traspapelado” y los números cambian radicalmente: El precio del suelo se desploma desde los 218,97€/m2 a tan solo 86,69 €/m2. Y como decíamos, esto tiene un impacto directo en la cantidad a pagar por el 10% de cesiones, que de los 7,9 millones de € del Proyecto se reduce drásticamente a tan solo 3,1 millones de €. ¡Es una reducción de casi otros 5 millones de €, lo que representa un 60% menos!
Y decimos "otros", porque no es la primera vez que los vecinos logran tumbar partidas millonarias del proyecto que no les correspondía pagar. Conviene recordar cómo se eliminaron aquellos 7,5 millones de € que supuestamente exigía el Canal de Isabel II; una exigencia que los propios vecinos demostraron que era falsa tras consultar directamente a la Asamblea de Madrid.
A esto se suma que el 10% de las cesiones se valoró inicialmente en 19 millones de euros. En total, desde 2016, el Ayuntamiento ha intentado embolsarse 16 millones extra en cesiones y otros 7,5 millones ficticios. Hablamos de un total de 23,5 millones de euros: ¡el equivalente a 1,3 veces el presupuesto anual de todo el municipio para 2026, cargado a las espaldas de los vecinos de una sola urbanización!
Las variaciones de edificabilidad fantasma
La última tropelía está íntimamente ligada al punto anterior. Al imponer el Ayuntamiento, a través del Proyecto de Reparcelación, que el ámbito se desarrolle como si se partiera de cero (al menos desde el punto de vista económico), aparecen las famosas “variaciones de edificabilidad” que conllevan indemnizaciones millonarias entre los vecinos por supuestas pérdidas de la cantidad de metros que pueden construir tras aplicar el PERI (vigente desde 2010).
Aquí el juez les para los pies y les recuerda de nuevo, que el mismo Proyecto de Reparcelación reconoce que su único objetivo era repartir el coste de la obra civil y el del 10% de cesión cuando afirma que “la adjudicación de parcelas resultantes se realiza manteniendo la situación existente” y por lo tanto no puede incluir nada más. Esto es especialmente sangrante porque los cambios los hizo el Ayuntamiento a su criterio y voluntad en el PERI y si algún propietario no estaba conforme, debía haber reclamado durante su aprobación y en todo caso, haber sido indemnizado por el propio Ayuntamiento; NUNCA con cargo en la factura de los vecinos de Montencinar como pretendió.
Por lo tanto, si además de dar un precio correcto al suelo, también eliminamos las indemnizaciones ilegales, los costes se reducirían significativamente. De nuevo, hacemos la comparación para la parcela media de 1000 m2 que el Proyecto le asignaba una carga mínima de 22.470 € (indemnizaciones ilegales aparte). El calculo corregido reduce la carga a los 18.501 €, lo que ya es un ahorro mínimo de casi el 20 % menos de costes (unos 4.000€ mínimo menos).
El tamaño no importa… hasta que llegamos al Registro de la Propiedad
En cuanto al último tema de las superficies reales, si bien la Ley exige atenerse a la realidad física, el juez considera que no hay indefensión porque la cuenta del Proyecto de Reparcelación es provisional y los vecinos aún pueden rectificarlo en la cuenta final de resultados.
Tema distinto es que el Proyecto se pueda inscribir o no en el Registro de la Propiedad, lo cual tampoco es posible como ya demostró el Informe de Arnaiz tras su intento fallido, ya que la Ley exige coordinar la información de forma estricta con el Catastro y esto solo se puede lograr con un levantamiento topográfico del cual el Proyecto carece. La inscripción es fundamental, porque sin este paso, el Ayuntamiento no tiene ninguna capacidad legal para poder cobrar las cuotas a los vecinos.
Exigimos responsabilidades políticas
A la luz de todo lo expuesto, ha quedado claro que el Ayuntamiento diseñó un instrumento urbanístico con el único fin de extraer agresivamente hasta el último céntimo de los bolsillos de Montencinar o, incluso, como manifestó el técnico redactor en sede judicial, de obligarles a pagar las obras vendiendo su parcela y, con lo que les sobrara, irse a un “pisito en altura” si no podían permitírselo. Ante este ridículo político y judicial, nos preguntamos:
- ¿Con qué cara va a seguir defendiendo esto el PP?
- ¿Siguen siendo los vecinos los "criminales" por defenderse en los tribunales, o la criminalidad está en un Ayuntamiento que diseña proyectos que rozan la usura y obligan a la expulsión de los ciudadanos de su hogar?
- ¿Van a seguir perdiendo el tiempo y el dinero de todos recurriendo una causa perdida que además acabará muriendo igual ante el Registro?
Desde AEN no nos vamos a quedar de brazos cruzados. Al no tener representación municipal directa, solicitamos formalmente al resto de grupos de la oposición la convocatoria urgente de un Pleno de Reprobación contra el alcalde y su equipo de gobierno. Deben explicar cómo han tirado a la basura 20 años y 400.000 euros de los vecinos de Montencinar en un proyecto ilegal e inútil.
Y a los vecinos, recordarles que hay una oportunidad real de acabar con este calvario en las próximas elecciones de mayo de 2027. Necesitamos un apoyo fuerte en las urnas para poder acometer la urbanización con urgencia, de forma eficaz y a un precio justo. ¡Súmate a nuestro partido, colabora con nosotros y cambiemos El Escorial!
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