Fin del bloqueo a las licencias de segregación de fincas en el municipio de El Escorial


Las licencias de segregación de parcelas estaban suspendidas en todo el municipio, conforme a lo dispuesto en la Ley 3/2013 de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid, hasta tener aprobado definitivamente el Catálogo de Bienes Municipales de El Escorial.

Esta Ley ha sido derogada por la nueva Ley de Patrimonio (Ley 8/2023, de 30 de marzo, de Patrimonio Cultural de la Comunidad de Madrid), por lo que en el pleno municipal celebrado el día 10 de mayo de 2023, se aprobó cerrar el expediente de adaptación a la Ley 3/2013, quedando así desbloqueadas las licencias de segregación de parcelas.

Sin duda, es una buena noticia para muchos vecinos, en especial de la zona de Montencinar, donde los costes de urbanización de parcelas grandes son muy elevados, pero tampoco se les permitía vender parte de ellas.

Las segregaciones están sujetas a cumplir lo dispuesto en las Normas Subsidiarias de El Escorial, en lo referente a parcela mínima, frente mínimo de la misma a la calle, etc.

Se pueden consultar los condicionantes en el Portal de Transparencia en el siguiente enlace:

¿Qué debo tener en cuenta a la hora de segregar una parcela?


Las NN.SS. de El Escorial establecen que las parcelas a ser segregadas deben cumplir:

  • Parcela mínima: Las parcelas resultantes después de la división deben tener un tamaño mínimo
  • Frente de parcela: El lindero (límite) de la finca que colinda con la vía pública también debe tener un tamaño mínimo.
    • Si tu parcela hace esquina, se considera lindero frontal solo aquel que permite el acceso a la parcela desde la vía pública

Aunque no es necesario para la segregación, si es recomendable también tener en cuenta las condiciones de edificación para no limitar las construcciones en el futuro:

  • Retranqueos: Son las distancias mínimas a las que se deben levantar las edificaciones con respecto a los linderos de las parcelas. Pueden ser 2 tipos:
    • Retranqueo a fachada: La distancia mínima a la que debe estar la fachada de la edificación con respecto al lindero frontal (el que colinda con la vía pública)
    • Retranqueo a linderos: La distancia mínima de la edificación con respecto al resto de lindes de la finca. Las normas pueden establecer diferentes retranqueos para los linderos laterales y para el fondo.
  • Edificabilidad máxima: Define la cantidad de metros cuadrados máximos que podemos construir (incluyendo todas las plantas)
    • Ej: En una parcela de 1.000 m2 con una edificabilidad de 0,20m2e/m2s, como máximo se pueden construir 200 m2 (entre todas las plantas)
  • Ocupación: Define el porcentaje de superficie (m2) máximos que puede ocupar la edificación en la parcela
    • Ej: En una parcela de 1.000 m2 con una ocupación del 10%, solo se podrán construir 100 m2 del suelo de la finca
    • Ej 2: En una parcela de 1.000 m2 con una edificabilidad de 0,20m2e/m2s y 10% de ocupación, se pueden construir 200 m2 pero en 2 plantas de 100 m2 cada una
  • Altura máxima: Define el máximo de metros que podrá levantarse la edificación en vertical. Implícitamente define el número de plantas que se permiten en las construcciones.

Montencinar

Debido al interés que ha suscitado este tema en muchos vecinos de la zona de Montencinar a continuación detallamos las normas urbanísticas que deben cumplir las parcelas candidatas a ser segregadas

Para facilitar la tarea, hemos preparado el siguiente mapa:

Localiza tu parcela y mira el color del polígono (naranja o azul) que hay sobre ella.

En la siguiente tabla tienes los requisitos para cada caso:

Color Ordenanza PERI III Parcela mínima Frente de parcela Retranqueos Edificabilidad Ocupación
Naranja 2 1.000 m2 20 m 5 m a fachada y linderos 0,30 m2e/m2s 25%
Azul 3a 750 m2 15 m 4 m a fachada y linderos 0,30 m2e/m2s 25%
  • Altura máxima: 6 m (2 plantas: Bajo + 1)

Como regla general, es necesario disponer de una parcela del doble de tamaño de la parcela mínima para poder dividirlas, al menos, por la mitad:

  1. Una parcela segregable en la zona naranja (parcela mínima 1.000 m2) debe tener, al menos, 2.000 m2
  2. Una parcela segregable en la zona azul (parcela mínima 750 m2) debe tener, al menos, 1.500 m2

Ejemplos:

    Una parcela de 3.000 m2 en la zona naranja (parcela mínima 1.000 m2) se puede dividir:
    • En 2 iguales de 1.500 m2
    • En 2 distintas (una 1.000 m2 y otra 2.000 m2)
    • En 3 iguales de 1.000 m2
    • etc
    En cualquier caso, siempre y cuando todas las parcelas resultantes tengan un frente de parcela mínimo de 20 m
    Una parcela de 1.500 m2 en la zona azul (parcela mínima 750 m2) unicamente se puede dividir:
    • En 2 iguales de 750 m2
    Siempre y cuando ambas parcelas resultantes tengan un frente de parcela mínimo de 15 m